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发表于: 2019-11-8 20:52:34 | 显示全部楼层

一、 市场政策
1、行业政策
南通:抢人大战升级
10月26日,江苏省南通市人才工作办公室发布了南通市政府印发的《关于实施高层次双创人才倍增计划推动高质量发展的若干政策意见》《关于进一步集聚人力资源服务产业发展的若干政策措施》《江海英才“一卡通”服务实施细则》的通知。新政主要看点如下:
1、具有全日制大专及以上学历的应往届高校毕业生,零门槛落户。
2、在南通就业落户且无住房的企业职工以及择业期内的毕业生,可申请职工公寓或青年公寓,并享受1-3年不等的租金减半优惠。
3、对2019年7月1日以后,首次在南通就业的普通高等院校本科毕业生,发放每月1000元的综合补贴。
4、实施高层次创业领军人才倍增计划,到2020年人才数量达到500名。
5、引进的高层次人才(团队),按人才层级最高可给予人才团队核心成员500万的创业启动资金。
6、领军人才来通创业,审核后由项目落户所在地提供租住精装修人才公寓一套,三年免租金,自购房的按层级,给予40-150万一次性购房补贴。
7、创业领军人才连续不断接纳社保或者个人所得税,按层级分别给予每个人3000-5000元生活津贴。
8、实行江海人才一卡通政策,对子女入学、科技项目申报、各类证件办理、市政补贴等均有福利调整。
众厦观点:此次南通推出人才新政,主要是基于以下两点原因:一是符合地方政府整体优化人口结构,提升人口素质的要求,未来城市间的竞争主要仍是人才的竞争。二是在楼市行情整体趋冷的背景下,近几个月来南通整体的商品住宅成交一直处于逐月下滑的趋势。此时提出人才新政,不失为“曲线救国”的策略之一,不仅符合中央“房住不炒,因城施政”的定调,而且有助于刺激短期市场需求,达到促进成交,谨防库存风险的目的。
三四线城市热度上升,三亚找房热度最高
2019年10月31日,58同城、安居客《10月国民安居指数报告》发布,从报告来看,10月全国67个主要城市新房在线均价为16491元/㎡,环比上涨0.47%,67城中36城新房在线价格环比上涨,分化趋势明显。深圳市在线新房均价为52932元/㎡,和9月基本持平,上海、北京10月新房均价分别为46880元/㎡、46170元/㎡,与9月基本持平。城市房价环比涨幅top5的城市集中在二线,为大连、厦门、沈阳、连云港和舟山,其中大连和厦门的房价环比涨幅均超过6%。
从全国范围来看,全国找房热度环比上涨1.6%,其中,一线城市找房热度环比上涨1.3%,二线城市基本持平,三四线城市环比涨幅3.7%。从58同城、安居客线上用户找房热度城市分布来看,三亚、岳阳、汕头、保定和舟山为用户找房热度前五名。三亚人才新政或对楼市有一定影响,找房热度环比上涨15.7%,成用户关注度最高城市。
三亚人才购房政策影响,海南省楼市再次引发公众关注,三亚、海口等地用户关注房产信息的热情持续上升。10月份,三亚找房热度环比上涨15.7%,成为用户找房热度最高的城市,与此同时,海口主动微聊用户数和来电咨询量也增长明显,环比分别上涨19.5%和23.3%。
众厦观点:在进一步落实房地产长效管理机制下,10月份的房地产市场价格总体稳定,四季度房企“以价换量”现象将在更多城市和项目上得以体现。从2019年前三季度房地产换挡表现来看,调控换挡、城市换挡、利率换挡都已基本落定并发挥出实际效果,四季度房企的换挡则依然在持续,尤其是投资换挡和竞争力换挡在四季度会持续推进。
海南:基本取消省内落户限制
试行新一轮户籍制度改革
10月24日,海南省人民政府官方网站发布海南省人民政府办公厅关于印发《海南省新一轮户籍制度改革实施方案(试行)》的通知,根据《方案》,基本取消本省(除三沙外,下同)落户限制。海南省内居民,可在有合法稳定住所(含租赁,下同)的城区、建制镇的社区(以下统称城镇社区)落户。海南省外居民,取得本省居住证并参加海南省城镇从业人员基本养老保险(暂不含临时养老保险缴费账户)和海南省城镇从业人员基本医疗保险的,可在有合法稳定住所的城镇社区落户。
此外居民在落户地点无自有产权住房的,一律在其合法稳定住所所在的城镇社区集体户落户。居民也可在其自有产权住房以外的合法稳定住所所在的城镇社区集体户落户。逐步清理规范各类单位集体户、人才中心集体户,引导户口挂靠在单位集体户、人才中心集体户的居民将户口迁移至其自有产权住房户口或合法稳定住所所在的城镇社区集体户。尽快实现城镇社区集体户全覆盖。
众厦观点:本次取消落户限制主要目的在于实现2020年996万常住人口规划目标,促进海南省经济发展。但外来人口落户难度降低,势必增加外来人口落户数量。而基于户籍资格的取得,潜在的购房需求或会释放。但取消落户限制不等于限购取消,当拿到海南省户口后,还需严格执行海南省的限购政策。另外预计下阶段海南省房价稳定工作会强化,避免当地房企和销售机构会趁势涨价。
银保监会融资担保新规:
住房置业担保公司纳入监管
10月23日,中国银保监会会同融资性担保业务监管部际联席会议成员单位,联合发布了《关于印发融资担保公司监督管理补充规定的通知》(银保监发〔2019〕37号,以下简称《补充规定》),目的是为了全面、深入贯彻实施《融资担保公司监督管理条例》,实现融资担保机构和融资担保业务监管全覆盖。
《补充规定》保持与现有法规相衔接,坚持从严监管,要求融资担保公司监督管理部门承担主体监管责任,将未取得融资担保业务经营许可证但实际上经营融资担保业务的住房置业担保公司、信用增进公司等机构纳入监管,结合实际分类处置,推进牌照管理工作,妥善结清不持牌机构的存量业务,有利于进一步规范融资担保经营行为,促进融资担保行业稳健运行,更好支持普惠金融发展。
众厦观点:此次银监会发布的新规,将置业担保公司纳入监管范围并进行全面排查,足以说明当前国家并未放松楼市监管。眼下地产政策目标仍然是“平稳健康发展”,政策手段继续以“分城施策,双向调节”为主。
2、银行政策
工行新政策:首套及二套房纯商贷首付3成;首套房商贷利率为5.88%,组合贷款(商贷部分)利率为5.88-6.125%;二套房商贷利率为6.63%,组合贷款(商贷部分)利率为6.63%;双外客户可做;家庭名下有两套房产,就不能再办理按揭贷款;家庭名下有一笔未结清房贷,利率按二套执行;家庭名下有一套房产(已结清)按二套执行,不动产查档证明是必须要的;名下有一套商贷再做公积金,首付6成,公积金利率上浮10%;定金、首期款不能使用任何贷款来源的资金(含信用卡),不可用他人卡缴交楼款。
农行新政策:首套及二套房纯商贷首付3成;首套房商贷利率为5.88%,组合贷款(商贷部分)利率5.88%;二套房商贷利率为6.37%,组合贷款(商贷部分)利率上浮6.125%,首付60%;双外客户可做,首付3成,首套利率为6.37%,二套利率为7.35%,需本地联系人作为担保并承担担保责任;认贷不认房(暂未收到商业贷款也要查档政策文件,按原政策执行);家庭名下有两套房产,就不能再办理按揭贷款;家庭名下有一笔未结清房贷,利率按二套执行;家庭名下有一套房产(已结清)按首套执行;名下有一套商贷再做公积金,首付6成,公积金利率上浮10%;离婚人士需满半年以上。
中行新政策:首套及二套房纯商贷首付3成;首套房商贷利率为5.88%,组合贷款(商贷部分)利率为6.86%;二套房商贷利率为6.37%,组合贷款(商贷部分)利率为6.86%;双外客户较难通过审批;家庭名下有两套房产,就不能再办理按揭贷款;家庭名下有一笔未结清房贷,利率按二套执行;家庭名下有一套房产(已结清)按首套执行,不动产查档证明是必须要的;名下有一套商贷再做公积金,首付6成,公积金利率上浮10%;借款人及共同借款人需开通手机银行;离婚未满一年的办理按揭存在退件可能;不可使用信用卡缴交楼款。
建行新政策:首套及二套房纯商贷首付3成;首套房商贷利率为5.88%,组合贷款(商贷部分)利率为5.88-6.125%;二套房商贷利率为6.37%,组合贷款(商贷部分)利率上浮6.37-6.615%;家庭名下有两套房产,就不能再办理按揭贷款;家庭名下有一套房产(含未结清和已结清),按首套执行,须提供不动产查档证明;征信如有逾期,在此基础上再上浮5%;名下有一套商贷再做公积金,首付6成,公积金利率上浮10%;双外客户首付3成;离婚半年内不接受贷款,离婚半年以上未满一年需提供判决书。
众厦观点:韶关在执行LPR房贷利率后,首套房LPR房贷利率为5.88%,与9月利率一致,二套房利率在6.37-6.63%,相比9月份6.125%略有上升,二套房购房成本有所抬高。在“房住不炒”的原则下,市场平稳是主流,预计后期房贷利率波动仍不会太大。
二、 土地市场(商住)
1、土地供应


众厦观点:10月土地供应主要在县区,其中新丰县的地块面积达159728.78㎡,南雄市的地块面积达60482.35㎡,且为三旧改造项目。
2、土地成交


众厦观点:10月份的土地成交有3块,主要集中在韶关市和南雄市,其中南雄市有1宗大面积商住用地成交,成交面积为36824.08㎡。
三、最新规划

10月新增报批规划7个,建面共500392.7㎡。
四、新房市场供应情况

10月全市新增住宅面积共86239.35㎡;新增住宅主要为富力城市花园、保利中旭花园、保利心语花园等项目。新增商业面积为43384.76m2,主要为城投商务大厦、恒富华城等项目。
五、新房市场销售情况
1、韶关市区商品房成交情况分析




众厦观点:自8月下旬,富力失守,拉开以价换量序幕以来,10月韶关市场网签和8月一样呈现量涨价跌。但与8月不同的是,10月不受棚改网签影响,8月鸿裕花园以1541元/m2的均价网签了431套安置房。导致当月商品房价格环比跌幅达15%,同比跌幅达9%。商品房销量环比上涨48%,住宅环比销量上涨57%。刨除8月棚改影响后,本轮以价换量到目前(以网签为依据),导致商品房价格下跌5.7%,销量上涨4.2%;住宅价格下跌2.3%,销量上涨3.2%。由于限签影响,数据整体较平稳,预计后期将延续量涨价跌态势。相较于2018年10月而言,住宅同比量价齐跌,今年韶关“金九银十”楼市冷淡收官。
2、主要商业项目监控
韶关市商业营业用房总可售套数18052套,分为底商和集中型商业。其中集中型商业的项目主要有韶关摩尔城购物中心东区、韶关印象(奥园)、韶关市鑫金汇建材家居广场、华南农产品交易中心、信德万汇广场、韶关义乌国际小商品商贸城和星汇商业广场,总共13745套,已售9298套,目前可售4447套,占商业总可售套数24.63%。


3、商品房销售情况(按行政地区分类)


10月商品房销售情况(区域)显示,武江区较上月825套,环比上涨12%。浈江区较上月241套,环比上涨21.99%,曲江区较上月173套,环比下降10.98%。
4、商品房销售情况(按成交面积分类)


10月商品房销售情况(按面积分类)显示,10月面积80㎡以下(含80)占总数的12.61%;80㎡-120㎡(含120㎡)占总数的38.99%;120㎡~160㎡(含160)占总数的43.8%,成为热销主流面积段;160㎡以上(不含160)占总数的4.59%。
5、商品房销售情况(按成交价格分类)


10月商品房销售情况(按均价分类)显示,均价为6000-7000元(含7000元)的商品房是10月成交均价区间占比最多的,有600套,占总数43.73 %;其次为均价7000-8000元(含8000元)有320套,占比为23.82%。
6、商品房销售情况(按户型分类)


10月商品房销售情况(按户型分类)显示,按上表数据三房户型成交量最大,有396套,占总数的44.15%。由此可知,市场主流需求产品仍以三房为主。
7、县区住宅成交数据




10月份韶关全市(含各县市)住宅成交约2357套,环比2019年9月份(2241套)增长5.18%。
六、10月量价龙虎榜
1、10月成交套数排行


武江区网签数量较上月有所下降,10月份韶关武江区成交套数排位:恒大城网签110套,夺得第一名;碧桂园太阳城网签71套,排名第二,富力城网签37套,排名第三。


碧桂园凤凰城网签46套,夺得浈江区销冠榜首;保利东湾花园、保利紫山分别网签24、20套,排名第二、第三。


曲江碧桂园二期·剑桥郡网签36套,排名第一;状元府邸网签27套,排名第二;碧桂园曲江府网签13套,排名第三。
2、10月成交均价排行


10月份韶关成交均价排位:南枫碧水花城网签均价为9787元/㎡成为10月网签均价最高项目;龙洲岛映月花园网签均价为9719元/㎡成为10月网签均价第二高项目;碧桂园凯旋华府网签均价为8078元/㎡成为10月网签均价第三高项目。
3、在售项目近6个月成交情况

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数据来源:韶关市住房和城乡建设管理局
七、热点项目量价走势
【韶关碧桂园】


(图表数据来源于韶关市住房与城乡建设网)
楼盘点评:
优势:成熟社区、完善配套;国家一级物业;每个月皆举办各种类型营销活动,以低价带动去货量。
劣势:当前推售的地段较偏,周边靠近村落,环境较差;上下班交通拥堵严重。
【碧桂园太阳城】


(图表数据来源于韶关市住房与城乡建设网)
楼盘点评:
优势:背靠芙蓉山,东接芙蓉隧道,西连西联隧道,未来发展潜力大;大社区,大园林,小区配套齐全;项目拥有芙蓉山山景资源;品牌开发商,在韶关品牌落地12年,拥有较强品牌号召力;项目教育配套丰富,幼儿园到高中一站式教育。
劣势:地段偏远,片区配套不成熟;项目周边配套欠缺;项目公交线路过少,目前只有26路公交车线路,交通不便;周边靠近村落,环境差;装修口碑不如其他品牌。
【碧桂园凯旋华府】


(图表数据来源于韶关市住房与城乡建设网)
楼盘点评:
优势:项目地处武江上游,上风上水,且在售或将加推的洋房大部分享有园林景观和江景;学区房,项目对面是北江实验中学,升值潜力巨大;小区围合明显,私密性良好;项目属于品牌开发商开发,拥有品牌号召力;国家一级物业服务。
劣势:项目地段交通拥堵,片区配套不足,项目周边配套欠佳;项目公交线路过少,交通不便;地段一般。
【保利大都会】


(图表数据来源于韶关市住房与城乡建设网)
楼盘点评:
优势:盆景山山景资源;芙蓉新城城心位置,紧临百旺路,靠近韶关大道、京珠高速以及韶关高铁站,未来发展潜力大;项目属于品牌开发商开发,拥有较强的品牌号召力;大社区,大园林,小区配套齐全;国家一级物业服务。
劣势:地段偏远,片区配套不成熟;周边配套欠缺;项目目前公交线路过少,交通不便;项目临近主干道,周边公交较多,存在噪音影响和危险。
【恒大城】


(图表数据来源于韶关市住房与城乡建设网)
楼盘点评:
优势:项目拥有芙蓉山山景观资源,且所在售或将加推的洋房大部分享有园林景观;小区围合明显,私密性良好;项目属于品牌开发商开发,拥有品牌号召力;项目临近武广高铁站,升值潜力巨大。
劣势:地段偏远,片区配套不成熟;项目周边配套欠缺;项目公交线路过少,交通不便;户型多为错厅设计,实用性差。
【奥园·岭南印象】


(图表数据来源于韶关市住房与城乡建设网)
楼盘点评:
优势:坐拥2.8公里黄金江岸线,作为集团第一个升级版复合文化+旅游+商业+居住地产项目,联合山水盛典打造华南地区第一个禅宗故事大型实景演出项目“六祖坛经”,填补韶关大旅游配套空白。
劣势:项目地段交通拥堵,片区配套不足,项目周边配套欠佳;项目公交线路过少,交通不便;地段一般。
【御龙湾】


(图表数据来源于韶关市住房与城乡建设网)
楼盘点评:
优势:小区园林面积大,生活品质可以得到充分保证,自身配套幼儿园、小学;周边配套齐全,生活便利;超低建筑密度,超远楼距营造舒适的人居环境;项目周边还拥有大型景观矿山公园;通过低价吸收诚意客户,并达到成交效果。
劣势:交房时间迟;受烟厂污染。
【沙湖绿洲】


(图表数据来源于韶关市住房与城乡建设网)
楼盘点评:
优势:项目拥有沙湖公园景观资源,小区围合明显,私密性良好;韶关市瑞枫投资有限公司,属广州市瑜丰置业集团有限公司,6年开发经验。
劣势:商业配套欠缺;品牌实力有限,知名度不高,面临易主修规,价值有可能无法兑现;精装房弊端;工业路、建设路上下班高峰期拥堵严重,移山路连通工业路和建设路,双向4车道,交通压力也很大。
【南枫碧水花城】


(图表数据来源于韶关市住房与城乡建设网)
楼盘点评:
优势:韶关口碑开发商,商业配套以底商为主,上升空间不限;上下班交通拥堵严重。
劣势:堵车,安全、时间,成本太高;地段一般,升值潜力不大。
【摩尔城】


(图表数据来源于韶关市住房与城乡建设网)
楼盘点评:
优势:韶关摩尔城是集甲级写字楼、高档酒店、全球购物、山景高尚住宅等功能于一体的30万㎡综合体,升值潜力较大;新老城交汇处;芙蓉隧道旁,交通便利,项目周边教育资源丰富;住宅拥有芙蓉山山景资源;准现房;地势较高,视野开阔无遮挡,酒店9月8日试营业,项目价值进一步兑现。
劣势:品牌实力有限,知名度不高;项目周边配套缺乏;非热点置业片区,区域市场认可度低;酒店和隧道噪音影响。
【富力城】


(图表数据来源于韶关市住房与城乡建设网)
楼盘点评:
优势:富力城是富力地产进驻韶关的项目,位于武江区韶关大道与芙蓉北路交汇处;产品的使用率和赠送率都较高的。户型均带入户花园、户户朝南,双景观阳台;项目旁边规划了两大市政公园:林桥湿地公园和芙蓉山体育公园。
劣势:项目周边配套缺乏,公车线路较少,交通不便;非热点置业片区,但均价为该片区最高;项目处于十字路口处,西联隧道旁,噪音较大。
【沙湖天上虹】


(图表数据来源于韶关市住房与城乡建设网)
楼盘点评:
优势:项目位于沙湖公园里,墅级豪宅标准;点阵式布局,超宽楼距,南北对流,低密舒居。
劣势:项目周边配套缺乏,商业配套欠缺;本地开发商,知名度不高;精装房弊端;主要入口为建设路,工业路、建设路上下班高峰期拥堵严重,沙湖路由于双向两车道,交通压力大。
八、热点项目营销动态■碧桂园太阳城
1、国庆活动:网红蹦床乐园;
2、国庆营销政策:成交每套省7万+限时99折;
3、10月26-27日周末芷兰湾推出140㎡25-33层,均价7200元/㎡,当天成交1套。
■御龙湾
1、钜惠一口价12套6300元/㎡房源,F6-F10栋余货房源按揭成交享一次性付款折扣(即96折优惠),促销持续到10月31日。
■恒大城
1、国庆活动:爱丽丝寻梦韶城;
2、10月19-20日现场活动:马达加斯加拼图;
3、10月26-27日现场活动:巧克力梦工场。
■保利紫山
1、国庆活动:疯狂夺宝嘉年华;
2、营销政策:166㎡送70年车位使用权、一口价、三个月首付分期;
3、10月19-20日现场活动:推推乐/真人版大富翁。
■宝能公馆
1、10月活动:环球美食嘉年华;
2、国庆营销政策:92折特价,交送5年车位使用权,再送1年物业管理费,全民营销2%、半年首付分期。
■保利东湾
1、营销政策:二年首付分期,小户型送10年车位使用权,125-129㎡送70年车位使用权、中介联动2%;
2、国庆活动:环球美食节。
■保利大都会
1、10月1日加推中旭4栋,128㎡四房单位梯腿,共计31套,当天成交3套,均价7900元/㎡;
2、国庆活动:飞驰保利——卡丁车极速嘉年华;
3、10月19-20日现场活动:中式茶歇,活字印章;
4、10月26-27日现场活动:业主百家宴、国粹脸谱DIY。
■富力城
1、10月26-27日现场活动:天蝎座主题生日会。
九、韶关市场总结预测1、政策调控方向(1) 一城一策,长效机制陆续出台,主旋律是稳定房价,不让涨也不允许跌;(2) 2019年9月末,中美一年期国债收益分别为2.56%和1.80%,展望未来一两年,全球经济体尤其美国将继续降息,这将为中国货币放松创造较大外部条件。加上明年房地产政策很可能转松,届时房地产融资也将趋于好转,必将利好房价。
2、一级市场
10月土地成交有3块,韶关市本级2块,1块为广东新元华南农产品交易中心商业地块,另1块为“原电石厂”蓉山华府项目地块。南雄市有1宗大面积商住用地成交,成交面积为36824.08㎡。预计11月土地市场成交及供应依然保持县市为主的态势。
3、二级市场
10月份住宅市场销量同比下跌28.1%,环比上涨20.7%,价格同比下跌2.89%,环比下跌0.86%。为迎接2019年国庆成交旺季,各楼盘一边加推新货,一边穷尽各种营销手段促进成交,以品牌房企为代表均在利用各种促销手段(如打折、特价房、送家电、送物业费、送车位等)暗地降价,房企促销渐成大势所趋,从而导致市场成交呈现两极分化。品牌楼盘带头促销,优惠幅度较大,成交出现小高峰,小楼盘成交不尽人意。房企促销渐成大势所趋,本轮以价换量并未结束,由于网签控制及年底业绩冲刺等影响,未来几个月将延续量涨价跌态势。预计2020年5月前后将迎来新的成交小高峰。


来源:众厦粤北分公司
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